作者深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员经济学金融方向博士李宇嘉
1深圳楼市4月芳菲
4月份深圳新房成交套同比增长4成二手房市场方面4月深圳市成交量重返套之上创16个月以来的新高。同比看新房市场连续2个月回升。从更代表市场走势的二手房看深圳楼市回升更明显。“金三银四”成色很足是否意味着深圳楼市“新周期”到了
按4月成交规模算今年新房成交将达3.2万套比年增长10%新房市场连续2年回升。但-年是深圳近10年来新房成交最低年份连续2年没有突破3万套分别是2.8和2.9万套。即便今年达到3.2万套也将是历史低位新房低位徘徊是常态。
按4月成交规模算二手房年度成交或突破9万套超过近10年的平均水平二手房回升更明显。目前二手房份额达70%更代表市场走势。*策决定预期、预期决定房价。更严厉的*策不会有了货币也不会明显收紧从二手房开始的深圳楼市新一轮回暖确定无疑
2“此回暖”非“彼回暖”
楼市“板块轮动”从深沪开始调控也从深沪开始。回调后的反弹也自然从调控最久的城市开始。加上对于经济和楼市“稳字当头”是既定战略去年以来一揽子稳增长的措施楼市当然受益。作为刚需积淀最深厚的城市顺应*策和市场表现预期也就转为购买行动。
但与过去相比楼市基本面最大的变化就是靠房地产刺激经济、借“稳增长”松绑*策这样的时代已过去了。这是我们理解楼市“回暖”后会维持“横盘”还是转向“盛夏”的关键。按惯性思维楼市回暖了*策不仅不会打压还会庇护投资也好、自住也还自然是入市的好时机。
但“此回暖”非“彼回暖”。近期被国家预警提示的城市比如丹东和武汉限价*策流出来房价指数环比涨幅不超0.6%同比涨幅不超过5%。也即房价可以涨但要在一定幅度内大概率不超过GDP增幅。长周期看西方国家楼市稳定房价涨幅大概在GDP或CPI涨幅上下波动。
与经济基本面比如GDP、CPI或居民收入增幅相适应这就是稳定的内涵。现在M2也告别超发了近期央行屡次强调货币发行与名义GDP增长挂钩。因此房价自然也有一个“锚”。有了“锚”既不会出现通缩也不会出现泡沫还能维持可观的市场体量。表面看10%的涨幅似乎很理想但考虑交易和按揭成本、交易周期投资房产的收益并不那么理想。
3预期管理正在奏效
除了货币*策外决定房价走势的还包括调控*策。目前限购、限贷等核心*策一以贯之。开发商定价也好、购房者入市也好都没有未来1-2年核心调控*策将会“松绑”的念想。想想也明白*策不稳定这是长效机制的大敌。*策稳定了真正意义上控制住了预期。
*策稳预期就稳、房价就稳。现在引导预期从开发商和购房者“双管齐下”。首先上一轮房价暴涨的罪魁祸首——高地价将不复存在。过去一味地调控终端销售殊不知源头上的地价上涨对即期房价、远期房价都有拉动。地王一出周围房价即刻涨未来新房价格也要上涨。
现在“地价-房价”联动调控。近期住建部警告提示部分城市主要是地价有上涨苗头的城市。另外限房价将贯穿未来热点城市调控始终。新房限价是一剂猛药此举在年直接导致“新房-二手房”价格循环下跌。现在楼市降温限价松动了但需要的话这一杀手锏随时拾起。
4一线“小阳春”开始降温
一线楼市与全国不完全同步表现出一定领先性。*策收紧周期中一线城市与二三线基本同步回落*策放松周期中前期刚需积淀深市场弹性又足加上金融青睐一线城市回升领先于全国二线和三线楼市则较晚回升。近期一线城市的“小阳春”遵从的就是*策适度松绑楼市率先反弹的规律。但是基于前面分析预计一线楼市反弹不会超过2个季度。
事实上从4月份开始“小阳春”就有降温迹象了。中指院发布的4月百城价格指数显示4月京沪等十大城市新房均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。克而瑞数据显示4月份深圳新房成交面积环比下降28%。安居客找房平台显示一线城市找房热度4月环比微跌0.5%。
从深圳来看4月份新房成交环比下跌25%二手房成交创16个月新高事实上是今年2-3月份交易的滞后体现。因为二手房的交易周期仍旧在2个月左右。深圳市场年后的需求主要是刚需和换房需求。如果前期积累的这一波换房需求退去未来的需求能否接续的上深表怀疑。
5一线城市的刚需怎么办
大家可能会说深圳刚需体量大每年人口净流入50万左右而土地供应紧张房价易涨难跌。简单讲供求确实是这个道理但供求紧不紧张取决于房价上涨预期。房价上涨预期强烈再多供应也填不满需求当市场预期房价不涨或上涨抵不了成本供应就不会觉得少。
未来京沪深房价都将窄幅波动。即便上涨很多投资也抵不了交易成本。楼市的领头羊已从京沪深转到“网红”二线热点城市。在楼市增量供应、产业发展、人口流入上二线热点城市更有空间。近期二线热点城市土地市场火爆楼市向上更有保障。尽管京沪深刚需还很庞大但规划和*策已做好铺垫即刚需想买房转向都市圈内非热点城市吧。一来外围房价低轨道交通互联互通二来一线楼市当下的房价已难以容下多数刚需的肉身而刚需“等不及”的买房诉求反而助长一线楼市的泡沫。一线城市若续写泡沫这将是都市圈建设最大的障碍。若都市圈战略有闪失内需培育、经济转型全部泡汤。
本文转载自“李宇嘉地产笔记”本文由平台/作者授权金融界网站发布未经授权请勿转载。如果您有干货观点或文章愿意为广大投资者提供最权威最专业的参考意见。无论您是权威专家、财经评论家还是智库机构我们都欢迎您积极踊跃投稿入驻金融界网站名家专栏。
推荐理由
天福·九熙府基本信息单价待定产权年限70区域商圈玉泉户型收房时间开盘时间项目简介天福集团中国中部房企品牌十强美好生活幸福营造者致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕布局全国现全国13个省市同时操作75盘。天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划余亩一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺自身还规划约4.5万方的商业配套自建约㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环当选九熙府
交通状况
推荐理由
呼和浩特中海·铂悦府基本信息单价待定产权年限70区域商圈赛罕户型收房时间开盘时间项目简介本项目秉承“新中式文化”设计理念依循东方建筑形制整体规制居中守正一条中轴线贯南北、分东西礼序方正成就庄严府邸将新中式元素与地域文化相结合以现代人的审美需求打造富东方底蕴的府邸文化
交通状况可乘坐37/65路车到金盛国际家居站下车往南行米即到
推荐理由
东河院子基本信息单价待定产权年限70区域商圈新城新城区*府户型三居室(.94㎡)三居室(.63㎡)三居室(.76㎡)收房时间-12-31开盘时间年10月项目简介年以8.68亿摘得东河院子项目综合体项目北靠大青山东临如意河上游位置尽享天时地利人和院子所处位置也是重点发展区域东河院子以传承中式文化结合现代居住理念打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此对于现代居住而言生态环境更加是重中之重而院子所处位置正是在市*发展方针中的北控区域由市*的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧该工程完工后会在院子的后方由东向西形成万亩生态公园而且院子就坐拥在市*打造的亩公园之内院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系以人为本进入主大门可以看到俩侧山水相叠象征开门见山见水见财的美好寓意花草点缀着曲径通幽的小路如诗如画整个建筑每一个细节都在默默的讲述一个故事二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计大型落地窗的通透采光结合首创的双院双首层设计为您带来的居住体验东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北东二环与北二环交汇处东北方向呼和浩特东河景观带东河院子以传承中式院落文化为主题打造呼和浩特首座低容低密合院别墅充分将“家和”概念融入社区。本项目占地亩开发面积约29.5万平方米容积率0.68绿化达60%以上建筑类型以联排、双拼、类独栋为主错落有致围合成院。主力面积—平米。东河院子独享2.5公里东河景观长廊亩绿化公园天然氧吧。中式建筑园林大气、包容集中体现了中国传统文化的深厚内涵。东河院子交通便利周边的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15分钟的车程。即将启动的汽车长途客运、高铁、都途径本项目站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域同时去万达商圈摩尔城商圈维多利国际海亮商圈等购物等线路完整便利。
交通状况公交车:7路80路到新城区公检法下车向东行米乘坐路在景苑生态园站下车。东河院子交通便利周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15分钟的车程即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域同时去万达商圈摩尔城商圈维多利国际海亮商圈等购物中心等线路完整非常便利。
推荐理由
左右城基本信息单价待定产权年限70区域商圈新城新城区*府户型三居室(.00㎡)二居室(79.00㎡)三居室(.00㎡)收房时间5-4#、5-5#3-2#、3-4#、3-6#预计年中旬交房入住开盘时间-03-01项目简介左右城位于呼和浩特市东北部南接成吉思汗大街北邻大青山脉西至新建体育场、体育馆东接呼伦贝尔北路东侧与新城区紧密相连。左右城生活圈方便快捷东有联华超市、比萨塔商业街、小南国高级餐厅、蒙晋会馆等南有内蒙古体育馆、呼市体育场等西有滨河景观带滨河公园等北有元福大型物流集散等。周边有鼎奇幼儿园新城区幼儿园海东路向阳土默特内蒙古工业大学、内蒙古财经大学等有医院、医院、医院有建设银行、工商银行、金谷农村信用社等银行.
交通状况公交乘坐13、26、24、37、75、76、84、85、路在体育馆站下车或乘坐78路在滨海友谊商业广场站下车步行1.9公里或乘坐80路在成吉思汗广场站下车步行1.3公里即到。
推荐理由
慧谷臻园基本信息单价均价9元/平方米产权年限70区域商圈回民回民区万达户型三居室(.00㎡)四居室(.00㎡)二居室(89.00㎡)收房时间开盘时间-06-30项目简介慧谷.臻园是慧谷鼎和在呼和浩特开发的观景式花园宜居社区。是继慧谷蓝庭后在呼和浩特市打造的又一精品住宅通过对产品改良+升级在原有慧谷蓝庭项目的基础上进行了更多的优化设计是继慧谷蓝庭之后又一精心研磨而推出的诚意之作。本项目地处回民新区核心地带总建面约为13万㎡户型面积约90-㎡首创会所式迎宾大堂运动式主题园林充分满足“全龄段”业主的活动需求。另外项目采用完全人车分流限度保证业主在社区内的活动安全
交通状况
推荐理由
呼和浩特富力华庭基本信息单价均价元/平方米产权年限70区域商圈回民回民区万达户型二居室(85.00㎡)三居室(.00㎡)三居室(.00㎡)收房时间待定-01-31开盘时间-12-26项目简介富力华庭项目位于成吉思汗大街以北乌里沙河以西北靠北二环快速路西临规划路。首开区总建筑面积约为35万平方米整体规划为11栋共31万平米高品质奢享精装住宅、16栋共1.5万平米仕家院落别墅及1.5万平米风情商业街。富力华庭是由10强企业富力地产开发建设。广州富力地产股份有限公司成立于年总部在广州注册资金8.06亿人民币拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。公司在至年连续五年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力名。年成功进驻呼和浩特市目前开发富力城及富力华庭的项目
交通状况富泰热力巴彦热源厂(公交站):6路;33路;37路;75路;厂汉板站(公交站):23路;63路;二环快速路公交1号线;二环快速路公交2号线;鑫荣城外城度假村(公交站):23路;厂汉板村西(公交站):6路;33路;37路;厂汉板中心校(公交站):63路;水泉文苑(公交站):6路;33路;37路;75路;呼市二十中(公交站):23路;63路;宏泰铂郡西(公交站):6路;33路;75路;厂汉板村东(公交站):75路;呼市四十中(公交站):33路;57路;75路;
推荐理由
中梁首府基本信息单价待定产权年限70区域商圈回民回民区万达户型四居室(.00㎡)四居室(.00㎡)四居室(.00㎡)收房时间待定开盘时间-12-29项目简介呼市·中梁首府项目为全国20强开发商——中梁控股集团在呼市打造的个新中式滨水智慧豪宅项目。中梁首府项目建设用地面积4.23万方总建筑面积11万方容积率为1.99。项目南靠成吉思汗大街贯穿城市东西命脉北接北二环快速路半小内通达全城西临万达广场与西万达约2公里路程东面乌里沙河百步之遥享美河景。出则繁华入则宁静项目具备的人居区位从本案出发上京藏高速仅5公里不到的路程项目周边公交线路配套完善6路、33路、37路、63路、75路以及北二环BRT公交线路四通八达基本可以覆盖城市的东南西北项目总共有11栋产品打造为洋房和高层、社区商业其中洋房有7栋高层总共3栋社区商业1栋整体产品面积约为-㎡小的为三室两厅产品的为四室两厅产品住宅产品系列丰富。中梁地产研发“正、大、光、明、精、薄、宽、透”的八大价值体系旨在打造阔绰明亮、人性化的居住空间
交通状况可乘坐6、33、37、63、75路及北二环BRT公交线路车到
