文末有礼如何在房产市场ldquo抄近 [复制链接]

3月4日19:30，大唐财富云理财直播间邀请天科佳豪助理总裁兼投资管理部总经理高俊鹏，为您详解房地产市场新形势，投资者如何跟随专业投资机构，在房地产市场中“抄近道”。

高俊鹏拥有多年的地产开发、工程建设实操经验，并为多家百强地产开发商、国央企、施工企业针对住宅、商业、文旅等项目提供投融资服务，累计操盘规模超过亿元。他对房地产市场有哪些真知灼见？我们为您带来精彩观点。

安徽天科佳豪控股有限公司是中植集团一级管理公司，创建于年7月，是一家致力于不动产领域投资的综合地产金融服务商，拥有多名不动产行业从业经验丰富的财务、法务、税务等专业专家人才。依托股东资源，天科佳豪已与中昂、鑫苑、伟光汇通等多家百强开发商开展战略合作，并在南京、滨州、丹东等多区域开展地产投资业务。

房地产市场未来仍有较大空间

目前各级监管机构出台了很多关于地产的限制性措施。未来三五年，如何看待未来房地产行业的发展趋势？

一、中国未来三到五年房地产行业整体还是有较大的发展空间。首先中国城镇化率和西方发达国家，甚至是日本、韩国、台湾等比较还有差距，农村向城镇人口的迁移还是一个主流的趋势。我们刚刚打赢脱贫攻坚战，但是从脱贫到美丽乡村，然后再到城镇化完善还需要一个过程。人口流动是未来地产领域增量最大的提供者。另外城市本身的改善性住房的需求，也会推动地产的消费。

二、房地产各种业态不同，并不是所有产品都会一起上涨。年全国商品房（商品住宅、办公楼与商业营业用房）销售面积万平方米，同比下降0.1%；全国商品住宅销售面积万平方米，上升1.5%。年1—11月份，商品房销售额亿元，增长7.2%。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼、商业营业用房销售额分别下降10.7%、13.7%。我们认为，在未来的两三年、三五年里，随着中国城镇化的发展，随着城市改善性需求的提高，住宅领域仍然有非常大的空间，对应着很大的投资机会。

三、住宅产品整体有投资机会的，但是并不是在所有的区域都有这样的机会。首先，从监管*策来讲，从年底开始一年比一年严。以往粗放的靠行业整体向好取得地产投资红利的形式不复存在，未来一定是市场分化，需要专业的投资团队来挖掘、判断、管理项目，才能获得真正的超额回报。其次，一线城市核心区域，拿地难、利润空间小，相对来讲，二线城市及周边存在更多机会。京津冀、长三角、大湾区、成渝、长沙及其周边人口净流入明显的城市成为地产投资的首选。最后，地产行业集中效应显现，百强排名主体及地方龙头房地产企业将成为主要投资对象。

目前，一线城市大部分没有什么开发利润，未来在二线周边，包括一些强三线及*策趋势带动的地方、局部热点区域是有机会的。这也是天科佳豪团队未来投资的主力战场。

投资策略适应市场变迁

在选择投资主体时，天科佳豪要找百强区域的龙头。具体区域上，京津冀、江浙沪、粤港澳大湾区、中西部成都、重庆等区域的二线城市未来存在大量的机会。很多区域有人口流入，有大量需求，有价格支撑，并且土地市场竞争不像北京、上海、广州等地一样火爆，土地成本能控制得住，这样就能创造价值出来。

找什么样的项目？投资标准有四个：住宅、净地、地价低、去化快。例如，住宅项目未来有上涨空间，产品开发后可以立即销售立即回款，相比之下商业写字楼，文旅项目需要长期运营，显然不能满足投资者一两年之内退出的需求。地价低就要求土地成本控制住，这是利润的关键。同时去化一定要快，把项目作为第一还款来源。

在风险控制上，要进行创新，要做到全流程、控资金。例如，项目开始时，成立一个单独的公司避免原来公司存在的各类法律风险，从拿地那一瞬间，就把项目公司股权全部物权过户。拿到土地后进行抵押，并派驻财务人员管理章证照、银行账户，监管支出与销售回款。派驻工程管理人员监管项目开发进度、销售进度。这样就把控住了项目股权、项目财务资金、证章照，以及项目开发销售进度，实现了全盘掌控。一旦发现风险，有权提前终止合作。

在投后管理中，公司所投资管理的地产项目，每一笔资金支出都是需要经过现场财务人员报到天科佳豪总部审批，并且通过制度安排确保所有的项目付款，当天批复完成。若项目出现销售问题，投后团队会及时赴现场调研，查明原因，同时配合开发商及时应对市场环境，调整营销销售策略，保证项目顺利进行。这样从财务层面，从法律税务层面，从地产开发层面，真正做到了对项目全面的监管。

天科佳豪刚刚退出的一个案例非常具有代表性。该项目是山东省一个地级市的住宅投资项目，所在城市在山东属于中下游。首先这个项目亩地全部是住宅项目，我们认为可以短期去化。项目现场当时已经达到了七通一平的状况，地价是周边本土开发巨头的一半。由于项目本身是小开发商，通过合作协议确保开放商变现退出实现了较低成本进入项目。另外项目位置是整个地级市最好的学区位置，从幼儿园到小学、初中、高中，在当地都是最好的，去化率非常好。这个项目实现了顺利的退出。

那么这个项目是如何做投后管理？项目公司股权95%过户到天科佳豪，剩下5%质押；项目公司法人代表、财务总监和出纳都由天科佳豪派出；证章照，土地证等一系列的证件全部由天科佳豪保管，现场派出拥有12年工程监理的专业人员。尽管受疫情影响，这个项目开盘进度比原来推迟，但回款没有一次推迟，不存在逾期。

一线城市未来增长空间有限

目前，一线市场目前房价比较稳定，未来增长空间不会太大。个人购置房产的话，建议以刚需为主，以投资为主的话建议大家还是相对谨慎一些。

中国整体地产是稳中上升的状态，但是区位分化、城市分化未来会加剧，形成马太效应，好的地方会越来越好，差的地方会越来越差。从个人投资者角度看，可以去认购一些专业地产团队组建的基金、产品，通过持有份额来享受专业地产投资带来的回报。