摘要
1、本次房地产市场的第五轮集中调控从内容上来看，涵盖了限购、限售、住房贷款、摇号购买、支持刚需等各方面内容。“因城施策、一城一策”的调控思路愈发清晰。
2、随着地产调控力度持续加大、调控范围不断扩容，地产市场调控效果逐渐显现，整体楼市价格趋稳。年2月70城新建商品住宅价格指数显示，2月全国房价平稳运行、热点城市继续降温仍是主基调。
3、商品房销售面积增速高于商品住宅，表明商业营用房和写字楼销售好于住宅；但商品房销售金额增速低于商品住宅，表明商品住宅销售价格上涨幅度高于商业营用房和写字楼。
4、销售面积与销售金额增速出现背离，显示销售均价有较为明显的提升；30个大中城市与全国销售面积增速相背离，表明三四线城市商品房销售继续火爆，30个热点城市则不尽如人意。
5、从区域来看，东部及中部地区商品房销售面积增速受到抑制，尤其是重点城市聚集的东部地区；与此相反，三四线城市商品房销售较热，东北部及西部地区相应增速均有所上升。
6、当前全国商品房库存已降至年10月左右水平，商品住宅库存也已降至年10月左右水平。目前，大多数城市去库存压力已处于低位。未来三四线城市因城施策继续实行，库存去化过快的城市或许会进一步收紧调控*策。
两会之后地产调控再次启动，
第五轮地产调控已来？
据不完全统计，自两会结束至今，共计超过15个省份及城市相继出台了房地产调控*策。事实上，自年9月新一轮房地产集中调控开始，经历了年3月的第二轮调控、年中旬的第三轮调控以及年国庆前夕的第四轮调控，这次可以说是迎来了房地产市场的第五轮集中调控。
从内容上来看，涵盖了限购、限售、住房贷款、摇号购买、支持刚需等各方面内容。“因城施策、一城一策”的调控思路愈发清晰，预计未来的一段时间，仍旧会看到各个地方陆续出台地产调控举措。并且，根据不同地方地产市场的实际情况，包括房价、库存水平以及去化速度等，以各个地方为主导的精准化调控将继续推行。
√海南：严格限制投机性购房，非本省户籍居民家庭限购１套
海南省住建厅3月31日发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，海南将严格限制投机性购房，非海南省户籍居民在海南省范围内只能购买1套住房，即1人限购1套住房，现在统一调整为1个家庭限购1套住房。非海南省户籍居民家庭在实行限购*策的区域（指已出台限购*策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。）购买住房，需提供至少1名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。对非海南省户籍居民家庭在海南省购买住房实行差别化信贷*策，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。该通知所称的住房，包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。该通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。通知要求，商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的，依法依规严肃查处。对提供虚假证明、规避限购*策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在海南省购房。对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在海南省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在海南省从事房地产中介业务。通知指出，对落实调控目标不力的市县，将提请海南省*府问责市县*府主要负责人及分管负责人，并扣减该市县下半年度及后一年商品住宅土地供应指标和规划报建规模，直至暂停供地和报建。对协助提供虚假证件材料骗取购房资格，或购房资格审核不严的*府工作人员，一律免职，并依法依纪追究责任。
√杭州：公证摇号售房，无房家庭优先
杭州市房地产市场持续健康发展协调小组下发《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，要求自年4月4日起，市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作。《通知》指出，房地产开发企业是商品住房销售工作的实施主体，应一次性公开销售所有准售房源，并对“无房家庭”（不含未婚、年4月4日后离异单身以及年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）给予倾斜。《通知》明确，意向客户登记数量超过准售房源数量的商品住房项目，房地产开发企业应联系公证机构，采取公证摇号方式产生选房家庭和选房顺序号，并按序售房。《通知》要求，房地产开发企业设置意向登记条件应符合相关规定，不得设置有利于内部人员、关系户等购房的条款。《通知》强调，房地产开发企业必须严格确保选房结果与网签名单一致，切实杜绝炒卖房号等行为。《通知》还明确，中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。
√深圳：“三价合一”正式落地，“阴阳合同”现象将被杜绝
3月28日晚间，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布通知，规定商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。深圳二手房交易中存在的“阴阳合同”现象将被杜绝。通知要求，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。事实上，这一*策并非历史首次出现，从年9月1日开始，北京到目前一直执行“三价合一”*策，上海、重庆等城市也已实施。所谓“三价合一”是指二手房买卖时成交价、评估价以及网签价三者统一。由于涉及到税费问题，网签价往往会做低，而评估价则涉及银行贷款，为了多贷款，往往会比成交价高。相关人士指出，这一*策对市场影响主要是二手房购房者只能在降低杠杆或者减少税费两者选择一个，对于需要多贷款的购房者来说，就必须按照高额纳税，一定程度上，降低减少非理性的加杠杆行为。
√长沙：限购区域实行差别化调控，优先满足首套刚需购房群体
长沙市住建委下发《关于实施差别化购房措施的通知》，长沙市限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体，为首套刚需群体开辟购房“绿色通道”。据介绍，首套刚需群体可优先选购的，分别是实行“限房价、竞地价”*策的商品住房项目(不含定向限价房)，以及新建商品住房项目中平方米(含)以下户型的普通商品住房。《通知》明确，新建商品住房项目开盘前，积累的首套刚需购房群体数量少于或等于上述两种类型的可售房源数，按首套刚需购房群体登记时间先后顺序销售；开盘前积累的首套刚需购房群体数量大于上述两种类型的可售房源数，在全部登记的首套刚需购房群体中进行摇号销售。《通知》明确，首套刚需购房群体，是指长沙市户籍的无房家庭和个人，自签订征收协议之日起1年内的被征收人以及符合长沙市限购*策的本市以外户籍无房家庭。另外，《通知》下发施行之后，离婚且不满1年的市民不包括在首套刚需购房群体之内。《通知》还规定，开发企业不得对首套刚需购房群体购房另行设置不合理要求与条件，不得以任何理由予以拒绝。长沙市房屋交易管理中心将加强对房屋销售的指导和网签备案管理，长沙市住建执法局将联合相关部门加大对违法违规行为的联合执法查处力度。
价格：一二线城市房价上涨势头有所抑制，
三线城市微涨
随着地产调控力度持续加大、调控范围不断扩容，地产市场调控效果逐渐显现，整体楼市价格趋稳。年2月70城新建商品住宅价格指数显示，2月全国房价平稳运行、热点城市继续降温仍是主基调。
√各线房价同比走势一致，较上年同期小幅回升
从同比来看，整体房价涨幅水平与各线城市走势较为一致，都较上年同期有所回升。其中70城整体2月房价同比上涨5.8%，前值5.4%；一线城市同比下跌0.1%，1月同比下跌0.3%；二线城市同比上涨4.3%，前值4.1%；三线城市同比上涨7%，前值6.5%。
图1：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（%）
来源：Wind，海银财富研究部
从具体城市来看，年2月70各大中城市新建商品住宅价格指数当月同比涨幅居前10位的城市依次分别是北海、沈阳、昆明、西安、贵阳、哈尔滨、南充、大连、徐州、金华，其中除排在第9、10位的徐州和金华两市，其余8市在1月同样位居前10；而同比涨幅靠后的10座城市由低到高分别为深圳、福州、南京、无锡、上海、杭州、郑州、合肥、北京、泉州，其中除排名第10位的泉州以外，其余9座城市同样在1月榜上有名。
图2：70城新建商品住宅价格指数当月同比前后10名（%）
来源：Wind，海银财富研究部
√三线城市环比涨幅与上月持平以外，其余各线环比涨幅都有所回落
环比来看，2月70城新建商品住宅价格指数环比上涨0.2%，前值0.3%；其中，除三线城市环比涨幅与上月持平以外，其余各线环比涨幅都有所回落。尤其是一线城市，数据显示北京、上海、广州、深圳四座一线城市新建商品住宅价格指数已连续两个月环比负增长，并且连续9个月环比没有出现正增长。
图3：70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（%）
来源：Wind，海银财富研究部
从具体城市来看，年2月70各大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅居前10位的城市依次分别是南充、乌鲁木齐、大连、徐州、三亚、大理、锦州、哈尔滨、西宁、秦皇岛，其中大连、三亚两市连续上月同样涨幅居前；而环比涨幅靠后的10座城市由低到高分别为深圳、无锡、广州、合肥、北京、常德、襄阳、丹东、南昌、上海，其中广州、上海两市上月同样涨幅靠后。
图4：70城新建商品住宅价格指数环比前后10名（%）
来源：Wind，海银财富研究部
销售：销售面积同比继续增长，
增速连续7个月下滑
自年10月开始的房地产全面调控，导致年销售面积同比增速从高位不断回落。年1-2月全国商品房销售面积同比继续保持增长，但增速已连续7个月出现下滑。
根据国家统计局最新数据显示，年1-2月商品房销售面积累计同比4.1%，连续7个月涨幅回落；其中，商品住宅累计同比2.3%，同样连续7个月回落，办公楼累计同比12%，连续4个月回落，商业营用房累计同比14.6%，连续7个月回落。
√销售面积与销售金额增速出现背离，30大中城市销售落后全国
由于商品住宅销售面积占商品房总体的绝大部分，因此商品房销售面积同比增速的下滑主要是受到商品住宅销售面积涨幅回落的影响。同时，商品房销售面积增速高于商品住宅，表明商业营用房和写字楼销售好于住宅；但商品房销售金额增速低于商品住宅，表明商品住宅销售价格上涨幅度高于商业营用房和写字楼。
图5：商品房销售面积:累计同比（%）
来源：Wind，海银财富研究部
图6：商品房销售额:累计同比（%）
来源：Wind，海银财富研究部
另外，本次销售面积累计同比增速由年末的7.7%降至4.1%与销售金额累计同比增速由年末的13.7%升至15.3%，两者出现背离，显示整体的销售均价有较为明显的提升。
图7：全国及30大中城市商品房销售额:累计同比（%）
来源：Wind，海银财富研究部
30个大中城市1-2月商品房销售面积同比下降12.23%，与全国销售面积4.1%的增速相背离，表明三四线城市商品房销售继续火爆，30个热点城市则不尽如人意。
图8：全国及30大中城市商品房销售额:累计同比（%）
来源：Wind，海银财富研究部
√受返乡置业及地产调控影响，东部、中部销售不如东北部、西部地区
从区域来看，由于地产调控*策多集中于东部及中部地区，并且受到春节假期市场交易遇冷影响，因此1-2月商品房销售面积增速受到抑制，尤其是重点城市聚集的东部地区，1-2月商品房销售面积由正转负，为-5.5%，前值2.9%；
与此相反，受益于去库存以及返乡置业，三四线城市商品房销售较热，东北部及西部地区相应增速均有所上升。
图9：商品房销售面积:累计同比：分地区（%）
来源：Wind，海银财富研究部
库存：待售面积降幅继续扩大，去库存压力总体处于低位
国家统计局数据显示，年2月底全国商品房待售面积5.85亿平方米,同比下降17.1%，降幅进一步扩大；其中，全国商品住宅待售面积3.01亿平方米,同比下降26%，办公楼待售面积涨幅由正转负。从历史水平来看，当前全国商品房库存已降至年10月左右水平，商品住宅库存也已降至年10月左右水平。
图10：商品房待售面积
来源：Wind，海银财富研究部
另外，根据易居研究院最新数据显示，截至年3月底，受监测的全国个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。从历史数据来看，当前全国百城库存规模相当于年3月的水平。当前三类城市均呈现环比和同比的下滑态势。截至3月底，一、二、三四线个城市新建商品住宅库存总量分别为万、万和万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。从具体城市来看，年3月，个城市中有25个城市库存出现同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到%、82%和49%。剩余75个城市库存则出现同比下滑态势，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。
图11：十大城市商品房存销比(面积)
来源：Wind，海银财富研究部
年3月份，个城市新建商品住宅供应量为万平方米，而成交量为万平方米，对比供应数据，3月楼市呈现供小于求的态势。从去化周期来看，年3月份，个城市新建商品住宅存销比为10.5个月，该数值相比2月份10.6个月有所下滑。一季度全国城住宅库存继续表现出住宅库存不足的特征。
目前，大多数城市去库存压力已处于低位。预计未来各城市根据自身的库存去化水平继续推行“因城施策、一城一策”的精准化调控的基调不会改变，库存去化过快的城市或许会进一步收紧调控*策。
图12：不同城市的住宅出清周期情况
来源：海通证券，Wind，海银财富研究部
来源：海银财富研究部
免责声明：
本报告由海银财富管理有限公司制作。本报告中的信息均来源于已公开的资料及信息，但海银财富管理有限公司（以下简称“海银财富”）对这些资料和信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成所述证券买卖的出价或征价。该信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。