作者深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员经济学金融方向博士李宇嘉
1深圳楼市4月芳菲
4月份深圳新房成交套同比增长4成二手房市场方面4月深圳市成交量重返套之上创16个月以来的新高。同比看新房市场连续2个月回升。从更代表市场走势的二手房看深圳楼市回升更明显。“金三银四”成色很足是否意味着深圳楼市“新周期”到了
按4月成交规模算今年新房成交将达3.2万套比年增长10%新房市场连续2年回升。但-年是深圳近10年来新房成交最低年份连续2年没有突破3万套分别是2.8和2.9万套。即便今年达到3.2万套也将是历史低位新房低位徘徊是常态。
按4月成交规模算二手房年度成交或突破9万套超过近10年的平均水平二手房回升更明显。目前二手房份额达70%更代表市场走势。*策决定预期、预期决定房价。更严厉的*策不会有了货币也不会明显收紧从二手房开始的深圳楼市新一轮回暖确定无疑
2“此回暖”非“彼回暖”
楼市“板块轮动”从深沪开始调控也从深沪开始。回调后的反弹也自然从调控最久的城市开始。加上对于经济和楼市“稳字当头”是既定战略去年以来一揽子稳增长的措施楼市当然受益。作为刚需积淀最深厚的城市顺应*策和市场表现预期也就转为购买行动。
但与过去相比楼市基本面最大的变化就是靠房地产刺激经济、借“稳增长”松绑*策这样的时代已过去了。这是我们理解楼市“回暖”后会维持“横盘”还是转向“盛夏”的关键。按惯性思维楼市回暖了*策不仅不会打压还会庇护投资也好、自住也还自然是入市的好时机。
但“此回暖”非“彼回暖”。近期被国家预警提示的城市比如丹东和武汉限价*策流出来房价指数环比涨幅不超0.6%同比涨幅不超过5%。也即房价可以涨但要在一定幅度内大概率不超过GDP增幅。长周期看西方国家楼市稳定房价涨幅大概在GDP或CPI涨幅上下波动。
与经济基本面比如GDP、CPI或居民收入增幅相适应这就是稳定的内涵。现在M2也告别超发了近期央行屡次强调货币发行与名义GDP增长挂钩。因此房价自然也有一个“锚”。有了“锚”既不会出现通缩也不会出现泡沫还能维持可观的市场体量。表面看10%的涨幅似乎很理想但考虑交易和按揭成本、交易周期投资房产的收益并不那么理想。
3预期管理正在奏效
除了货币*策外决定房价走势的还包括调控*策。目前限购、限贷等核心*策一以贯之。开发商定价也好、购房者入市也好都没有未来1-2年核心调控*策将会“松绑”的念想。想想也明白*策不稳定这是长效机制的大敌。*策稳定了真正意义上控制住了预期。
*策稳预期就稳、房价就稳。现在引导预期从开发商和购房者“双管齐下”。首先上一轮房价暴涨的罪魁祸首——高地价将不复存在。过去一味地调控终端销售殊不知源头上的地价上涨对即期房价、远期房价都有拉动。地王一出周围房价即刻涨未来新房价格也要上涨。
现在“地价-房价”联动调控。近期住建部警告提示部分城市主要是地价有上涨苗头的城市。另外限房价将贯穿未来热点城市调控始终。新房限价是一剂猛药此举在年直接导致“新房-二手房”价格循环下跌。现在楼市降温限价松动了但需要的话这一杀手锏随时拾起。
4一线“小阳春”开始降温
一线楼市与全国不完全同步表现出一定领先性。*策收紧周期中一线城市与二三线基本同步回落*策放松周期中前期刚需积淀深市场弹性又足加上金融青睐一线城市回升领先于全国二线和三线楼市则较晚回升。近期一线城市的“小阳春”遵从的就是*策适度松绑楼市率先反弹的规律。但是基于前面分析预计一线楼市反弹不会超过2个季度。
事实上从4月份开始“小阳春”就有降温迹象了。中指院发布的4月百城价格指数显示4月京沪等十大城市新房均价涨幅较3月收窄0.04个百分点。克而瑞数据显示4月份深圳新房成交面积环比下降28%。安居客找房平台显示一线城市找房热度4月环比微跌0.5%。
从深圳来看4月份新房成交环比下跌25%二手房成交创16个月新高事实上是今年2-3月份交易的滞后体现。因为二手房的交易周期仍旧在2个月左右。深圳市场年后的需求主要是刚需和换房需求。如果前期积累的这一波换房需求退去未来的需求能否接续的上深表怀疑。
5一线城市的刚需怎么办
大家可能会说深圳刚需体量大每年人口净流入50万左右而土地供应紧张房价易涨难跌。简单讲供求确实是这个道理但供求紧不紧张取决于房价上涨预期。房价上涨预期强烈再多供应也填不满需求当市场预期房价不涨或上涨抵不了成本供应就不会觉得少。
未来京沪深房价都将窄幅波动。即便上涨很多投资也抵不了交易成本。楼市的领头羊已从京沪深转到“网红”二线热点城市。在楼市增量供应、产业发展、人口流入上二线热点城市更有空间。近期二线热点城市土地市场火爆楼市向上更有保障。尽管京沪深刚需还很庞大但规划和*策已做好铺垫即刚需想买房转向都市圈内非热点城市吧。一来外围房价低轨道交通互联互通二来一线楼市当下的房价已难以容下多数刚需的肉身而刚需“等不及”的买房诉求反而助长一线楼市的泡沫。一线城市若续写泡沫这将是都市圈建设最大的障碍。若都市圈战略有闪失内需培育、经济转型全部泡汤。
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